ฉบับที่ 1025 ประจำวันที่ 22-8-2009 ถึง 25-8-2009
.ฟ.ท.เปิดหวูดล้างบางสัญญาเช่าที่ดิน 17,000 สัญญาทั่วประเทศ หวังอุดช่องโหว่เพิ่มรายได้ “อิทธิพล” เผยสัญญาที่มีปัญหาไม่จ่ายค่าเช่ามากถึง 10% โดยเฉพาะย่านรัชดาฯ ผิดสัญญาถึง 5-6% เตรียมปรับเงื่อนไขอัตราค่าเช่าใหม่ ยึดหลักเกณฑ์ประเมินราคาที่ดิน ตามกรมธนารักษ์ เดินหน้าพัฒนาที่ดิน 2 แสนไร่ทั่วประเทศ มั่นใจสิ้นปีนี้โกยรายได้กว่า 2,000 ล้าน ส่วนกรณีตลาดนัดจตุจักรหลังหมดสัญญาเช่าการรถไฟฯ ทำเอง เชื่อสร้างรายได้เพิ่ม 3,000 ล้านต่อปี
ใครจะเชื่อว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) หน่วยงานรัฐวิสาหกิจที่ถือครองที่ดินทำเลทองจำนวนมากกว่า 36,000 ไร่ แต่กลับมีรายได้จากที่ดินน้อยมาก เนื่องจากมีการทำสัญญาเช่าระยะยาว กำหนดค่าเช่าถูก ไม่ทันต่อการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา และยังมีปัญหาทุจริตภายใน องค์กรทำให้สัญญาเช่าบางแห่งมีปัญหา และเก็บผลประโยชน์ไม่ได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย
ดังนั้น เมื่อเร็วๆ นี้คณะกรรมการ บอร์ดร.ฟ.ท.จึงได้ให้ฝ่ายบริหาร ร.ฟ.ท.เร่งดำเนินการตรวจสอบสัญญาเช่าที่ดินของ ร.ฟ.ท.ที่มีทั้งหมดว่า มีสัญญาหรือที่ดินแปลงใดที่มีปัญหาหรือหมดสัญญาเช่าแล้วดำเนินการหารายใหม่ไม่ได้ โดยได้ตั้งพล.ต.ท.บริหาร เสี่ยงอารมณ์ กรรมการบอร์ด ร.ฟ.ท.เป็นประธานพิจารณา
ทั้งนี้ นายอิทธิพล ปภาวสิทธิ์ รองผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย “สยามธุรกิจ” ว่า สัญญาเช่าที่ดินที่รถไฟมีกับหน่วยงานรัฐ เอกชน ประชาชน มีทั้งสิ้นประมาณ 16,000-17,000 สัญญาทั่วประเทศ ซึ่งมีทั้งรายที่ดำเนินการถูกต้องตามสัญญา และผิดสัญญา สำหรับรายที่ทำผิดสัญญานั้น ผิดสัญญาใน 3 ประเด็นหลักๆ คือ ปัญหาค้างค่าเช่า ปัญหาเรื่องการก่อสร้าง ไม่ทัน และปัญหาจากปัจจัยภายนอก เช่น พื้นที่อยู่ในแนวเวนคืน เป็นต้น ทั้งนี้รายที่ไม่ยอมจ่ายค่าเช่าเลยประมาณ 10% ของสัญญาทั้งหมด ส่วนที่จ่ายแต่จ่ายไม่เต็ม จ่ายเพียง 80% ก็มีเป็นจำนวนมากเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่าง การพิจารณาว่า รายได้ที่ผิดสัญญา หรือกำลังจะหมดสัญญาบ้าง โดยหลังจากที่หมดสัญญาแล้ว ร.ฟ.ท.จะปรับปรุงเงื่อนไขการเช่าที่ดินใหม่ โดยเฉพาะเรื่องอัตราค่าเช่า ซึ่งที่ผ่านมาค่าเช่าถูกมากไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ทำให้รถไฟเสียประโยชน์ เนื่อง จากบางสัญญาเช่ามานานถึง 10-20 ปี จำเป็น ต้องปรับปรุงใหม่ โดยในเรื่องอัตราค่าเช่านั้น จะยึดตามตัวเลขของกรมธนารักษ์เป็นเกณฑ์พื้นฐาน ซึ่งถ้าเป็นโครงการใหม่ ร.ฟ.ท. จะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าประมาณ 20%
นายอิทธิพล ยังได้กล่าวถึงแผนพัฒนาที่ดินรถไฟกว่า 2 แสนไร่ทั่วประเทศ ว่า ในส่วนของแผนใหญ่นั้น ร.ฟ.ท.กำลังดำเนินการอยู่ แต่ก็มีแผนเร่งด่วนที่ต้องดึงพื้นที่ที่มีศักยภาพขึ้นมาพิจารณาก่อน เพื่อเพิ่มรายได้ให้กับ ร.ฟ.ท. ซึ่งประกอบด้วย
1.พื้นที่ใกล้กับสวนรถไฟบริเวณ บริเวณ กม.11 หลังสำนักงานใหญ่ ปตท. ซึ่งมีพื้นที่อยู่ประมาณ 160 ไร่ ที่ผ่านมาได้มีการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษามาทำการศึกษาแล้ว โดยการพัฒนาจะแบ่งเป็น 3 โซน คือ โซนที่ 1 ทำเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ซึ่งประกอบด้วย ส่วนที่เป็นศูนย์การค้า และสปอร์ต คอมเพล็กซ์ โซนที่ 2 อาคารหอประชุม หอแสดงนิทรรศการต่างๆ และโซนที่ 3 เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีการปลูกสร้างอาคารที่อยู่อาศัย หรือคอนโดมิเนียม สูง 10-16 ชั้น โดยส่วนหนึ่งจะเป็นที่อยู่อาศัยของพนักงานรถไฟ และส่วนหนึ่งเป็นอาคารพาณิชย์ ทั้งนี้ คาดว่าโครงการดังกล่าวจะทำให้ ร.ฟ.ท.มีรายได้เพิ่ม อีกประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปี
2.ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านคลองเตย ซึ่งล่าสุดคณะกรรมการบอร์ดรถไฟได้ให้ ร.ฟ.ท.เร่งทำการศึกษาแนวทางการพัฒนาแล้ว
3.ที่ดินย่านมักกะสัน พื้นที่ประมาณ 745 ไร่ ขณะนี้ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างการทบทวนผลการศึกษาเดิม คาดว่าภายใน 2 เดือนนี้จะสามารถเสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการบอร์ดได้
4.ที่ดินแปลงย่อยๆ ซึ่งมีทั้งในส่วนของกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด ทั้งนี้ในส่วนของกรุงเทพฯ ประกอบด้วย ที่ดินย่าน ถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก-สี่แยกรัชโยธิน มีประมาณ 120 แปลง กว่า 100 สัญญา ซึ่งเป็นจุดที่ค่อนข้างมีปัญหา โดยมีรายที่ผิดสัญญาประมาณ 5-6% ซึ่งมีปัญหาทั้ง เรื่องการก่อสร้างไม่ทัน ค้างค่าเช่า และปัญหาอยู่ในแนวเวนคืน ซึ่งรายที่ผิดสัญญา ร.ฟ.ท. ก็จะนำพื้นที่กลับมาพัฒนาประโยชน์ต่อไป
สำหรับในต่างจังหวัดนั้น ขณะนี้มีอยู่ 4 แปลงที่มีศักยภาพ คือ ที่เชียงใหม่ หัวหิน อยุธยา และมหาชัย ซึ่งขณะนี้ฝ่ายบริหารกำลังจะนำเสนอเข้าบอร์ดเพื่อพิจารณาพัฒนา ในเชิงพาณิชย์ต่อไป
5.ที่ดินบริเวณตลาดนัดจตุจักร พื้นที่ประมาณ 78 ไร่ นั้น ซึ่งหลังจากที่หมดสัญญา เช่าจากกรุงเทพมหานครในอีก 5 ปีข้างหน้า หรือในปี 2556 ร.ฟ.ท.จะนำพื้นที่ทั้งหมดมาบริหารเอง ก็น่าจะทำให้มีรายได้เพิ่มมากขึ้นอีกประมาณ 960 ล้านบาทต่อปี เนื่องจาก ที่ผ่านมา ร.ฟ.ท.ได้รับค่าเช่าจาก กทม.เพียงปีละ 3 ล้านบาทเท่านั้น ในขณะที่ กทม.นำพื้นที่ไปเช่าต่อให้กับผู้ค้าได้เงินจำนวนมาก
“สัญญาเช่าในตลาดนัดจตุจักรมีประมาณ 8,000 สัญญา กทม.นำไปเช่าต่อรายละ 10,000 บาทต่อเดือน บางรายก็ 20,000 บาท ต่อเดือน ถ้าเราเอามาทำเองคิดที่สัญญาละ 10,000 บาทต่อเดือน เดือนหนึ่งเราจะได้ 80 ล้านบาท ปีหนึ่งเราก็จะได้ 960 ล้านบาท ก็ได้ไม่น้อย ในขณะที่ กทม.ให้เราแค่ปีละ 3 ล้านบาท แต่เมื่อปี 2551 ที่ผ่านมา กทม.ขอต่อสัญญาออกไปอีก 5 ปี โดยยอมจ่ายค่าเช่า ให้การรถไฟเพิ่มขึ้นเป็น 20 ล้านบาทต่อปี จนสิ้นสุดในปี 2556”
นายอิทธิพล กล่าวต่อว่า รายได้จากค่าเช่าที่ดินรถไฟทั่วประเทศนั้น คาดว่าสิ้นปี 2552 นี้ และหากที่ดินย่านตลาดนัดจตุจักรหมดสัญญาลงในอีก 5 ปี ร.ฟ.ท.จะทำการปรับเงื่อนไขและอัตราค่าเช่าใหม่ ก็น่าจะทำให้ การรถไฟฯ มีรายได้เพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 3,000 ล้านบาทต่อปี
อนึ่ง ปัจจุบัน ร.ฟ.ท.มีที่ดินทั่วประเทศ ถึง 234,976 ไร่ แบ่งเป็นที่ดินที่ใช้ในกิจการขนส่งประมาณ 198,674 ไร่ คิดเป็นร้อยละ 85.55 ประกอบด้วยที่ดินย่านสถานี 5,333 ไร่ ที่ดินบ้านพัก 3,755 ไร่ และที่ดินที่เป็นพื้นที่เขตทาง 189,586 ไร่ ส่วนที่ดินเพื่อการหาประโยชน์หรือที่สามารถนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ จำนวน 36,302 ไร่ หรือร้อยละ 15.45 แบ่งเป็นพื้นที่สายตะวันออก จำนวน 4,952 ไร่ สายเหนือ 4,306 ไร่ สายตะวันออกเฉียงเหนือ 9,032 ไร่สายใต้ 15,186 ไร่ และพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2,825 ไร่
โดยมีที่ดินเชิงพาณิชย์ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ แปลงใหญ่กระจายอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญ เช่น ย่านพหลโยธิน 1,070 ไร่ ปัจจุบันแบ่งพื้นที่ใช้ประโยชน์ เช่น ให้องค์การ ตลาดเพื่อเกษตรกร (อ.ต.ก.) เช่า 48.7 ไร่, ตลาดนัดจตุจักร 78 ไร่, สวนจตุจักร 190 ไร่ และที่บริเวณสนามกอลฟ์รถไฟ 375 ไร่
นอกจากนั้น ยังแบ่งให้หน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจอื่นๆ เช่าและทำเป็นพื้นที่สาธารณประโยชน์ ประกอบด้วย ดอนเมืองโทลล์เวย์ 42 ไร่, ขสมก.30 ไร่, สวนหย่อม 30 ไร่, บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) 20 ไร่, การประปานครหลวง (กปน.) 5.7 ไร่ และ ร.ฟ.ท.ยังมีโครงการสำรองบ้านพักและกิจการ รถไฟ 90 ไร่, บ.ข.ส. เช่าชั่วคราว 70 ไร่องค์การโทรศัพท์ฯ เช่า 10 ไร่
