ประชาชาติธุรกิจ ปีที่ 33 ฉบับที่ 4123 วันที่ 16 กรกฎาคม พ.ศ. 2552
กลายเป็นคำถามคาใจหลังสหภาพรัฐวิสาหกิจรถไฟแห่งประเทศไทย (สร.ร.ฟ.ท.) เปิดประเด็นที่ดิน ร.ฟ.ท.หายไปไหน 2 หมื่นไร่ จากอดีต 254,000 ไร่ ปัจจุบันเหลือ 234,976 ไร่
ขณะที่คำชี้แจงของผู้บริหาร ร.ฟ.ท. ระบุว่า ที่ดินไม่ได้หายไปไหน เพียงเปลี่ยนวิธีการสำรวจใหม่เมื่อปี 2549 จากเดิม ใช้คนสำรวจและรวบรวม มาเป็นใช้คอมพิวเตอร์ทำให้ข้อมูลคลาดเคลื่อนไป
ด้วยที่ดินในมือมีมูลค่ามหาศาลทำให้การจัดหารายได้จากที่ดินเป็นทางเลือก หนึ่งที่ ร.ฟ.ท.จะใช้ล้างหนี้ที่มีอยู่ 72,849 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่มาของการจัดตั้งบริษัท บริหารทรัพย์สิน จำกัด บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ซึ่งถูกบรรจุไว้ในแผนฟื้นฟูกิจการ โดยมีทุนจดทะเบียน 60 ล้านบาท
โดยจะดำเนินการในรูปแบบ Management Agency มีหน้าที่ดูแลบริหารจัดการที่ดิน จัดเก็บรายได้และบริหารสัญญาเช่าที่ดินทั้งหมด ซึ่งคล่องตัวกว่าในการจัดการกับผู้บุกรุก บริหาร สัญญาเช่า และเป็นที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับเอกชน
จัดประโยชน์ได้จริง 3.6 หมื่นไร่
สำหรับที่ดินทั้ง 234,976 ไร่ ส่วนใหญ่เป็นที่ดินใช้ประโยชน์เพื่อการเดินรถ 198,674 ไร่ หรือ 84.55% (บ้านพัก 3,755 ไร่ ย่านสถานี 5,333 ไร่) ที่ดินเพื่อการหาประโยชน์ด้านการพาณิชย์ 36,302 ไร่ หรือ 15.45% (บริหารจัดการไปแล้ว 34,487 ไร่ ย่านพหลโยธิน 1,070 ไร่ มักกะสัน 745 ไร่) ปัจจุบัน ร.ฟ.ท.มีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ประมาณ 1,000 ล้านบาท/ปี ตั้งแต่ ปี 2549 และเติบโตต่อเนื่องมาตลอด
ปัญหาที่ผ่านมาคือแม้จะมีที่ดินทำเลทอง ในมือมาก แต่ทำรายได้น้อย เพราะมี จุดอ่อนในการบริหารจัดการ และถูกบุกรุกจำนวนมาก จึงต้องให้มืออาชีพเข้ามา บริหารจัดการแทน ทั้งการหาเอกชนมาเช่า และพัฒนาโดยลงทุนร่วมกัน
แต่ปัจจุบันการดำเนินการดังกล่าว ยังขึ้นตรงกับบริษัทแม่คือ ร.ฟ.ท. โดยจะจ่ายค่าธรรมเนียมบริหารจัดการให้บริษัทบริหารทรัพย์สิน 10% ของรายได้จากการหาประโยชน์ เฉลี่ยอยู่ที่ 214 ล้านบาท/ปี มีค่าใช้จ่ายที่ 104 ล้านบาท/ปี กำไรสุทธิเฉลี่ย 74 ล้านบาท/ปี
ขณะที่ประมาณการรายได้การบริหารสินทรัพย์ของ ร.ฟ.ท.ใน 15 ปี อยู่ที่ 36,313 ล้านบาท เริ่มจากปี 2553 จำนวน 1,744 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 5% จนถึงปี 2567 จะอยู่ที่ 3,013 ล้านบาท
ดึงเอกชนลงทุนทำเลทอง
ตามแผนจะนำที่ดินมาให้บริษัทลูก มาบริหาร 3 ส่วน คือ 1.ในเขตกรุงเทพฯ เป็นโครงการขนาดใหญ่ ให้เอกชนเข้าร่วมลงทุน ผลตอบแทนรวมกว่า 14,613 ล้านบาท นำร่องที่มักกะสัน 571 ไร่ เช่า 30 ปี ผลตอบแทน 1.2 หมื่นล้านบาท สถานีแม่น้ำ 279 ไร่ เช่า 30 ปี 2,265 ล้านบาท ย่านพหลโยธิน 2,983 ไร่ บริเวณ ก.ม.11 พื้นที่ 278.94 ไร่ หลังบริษัท ปตท. 17.13 ไร่ ให้เช่า 30 ปี 347 ล้านบาท
2.พื้นที่ทั่วประเทศ ผลตอบแทน 751 ล้านบาท มีรัชดาฯแปลง 5-6 พื้นที่ 2.19 ไร่ ให้เช่า 30 ปี 41.58 ล้านบาท เทิดพระเกียรติแปลง 1 พื้นที่ 4.78 ไร่ ให้เช่า 30 ปี 75.75 ล้านบาท มหาชัย 15.43 ไร่ ให้เช่า 30 ปี 66.69 ล้านบาท
พหลโยธินแปลง 5 พื้นที่ 7.92 ไร่ ให้เช่า 30 ปี 222.48 ล้านบาท รัชดาภิเษกแปลง 4 พื้นที่ 0.73 ไร่ ให้เช่า 30 ปี ผลตอบแทน 6 ล้านบาท รัชดาภิเษกแปลง 9 พื้นที่ 1.09 ไร่ ให้เช่า 30 ปี 22.46 ล้านบาท รัชดาภิเษกแปลง 34 พื้นที่ 0.91 ไร่ ให้เช่า 30 ปี 9.50 ล้านบาท พหลโยธินบริเวณถนนกำแพงเพชร 2 พื้นที่ 11 ไร่ พหลโยธินถนนกำแพงเพชร 6 พื้นที่ 4.96 ไร่ เช่า 20 ปี 37 ล้านบาท
เทิดพระเกียรติแปลง 2 พื้นที่ 5.87 ไร่ สถานีเชียงใหม่ ลำปาง ศิลาอาสน์ พิษณุโลก สระบุรี หนองคายใหม่ ขอนแก่น หัวหิน ท่านุ่น-พังงา
3.ต่อสัญญาเช่าเดิม ผลตอบแทน 20,133.230 ล้านบาท อาทิ พหลโยธินกับบริษัท เซ็นทรัล 47.22 ไร่ สัญญา 20 ปี 2 หมื่นล้านบาท สถานีหัวหิน 2.229 ไร่ สัญญา 10 ปี 47.24 ล้านบาท สถานีสงขลา ปาดังเบซาร์ สุไหงโก-ลก ฯลฯ
โดย ร.ฟ.ท.วาดเป้าจะมีรายได้คิดเป็นผลตอบแทนรวมไม่น้อยกว่า 21,195 ล้านบาท แต่หากบริษัทลูกยังจัดตั้งไม่ได้ที่ดินเหล่านี้ก็ยังบริหารจัดการไม่ได้
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น