ดึงเอกชนพัฒนาที่ดินกทม. รฟท.หวังโกยรายได้หมื่นล้าน

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2419 19 เม.ย. - 22 เม.ย. 2552
Posted: 22/04/2009 3:40 pm Post subject: ดึงเอกชนพัฒนาที่ดินกทม. รฟท.หวังโกยรายได้หมื่นล้าน

--------------------------------------------------------------------------------

ดึงเอกชนพัฒนาที่ดินกทม. รฟท.หวังโกยรายได้หมื่นล้าน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2419 19 เม.ย. - 22 เม.ย. 2552
http://www.thannews.th.com/detialNews.php?id=R3524202&issue=2419

รฟท. เล็งระดมทุนผ่านพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ ให้เอกชนรายใหญ่ร่วมลงทุนที่ดิน แปลงงามทั่วกรุง 1,300 ไร่ โกยรายได้กว่าหมื่นล้าน โฟกัสทำเลศักยภาพ รัชดาฯ-พระราม9 - กม.11- แม่น้ำ -บางซื่อ ผุดตึกสูง ที่พักอาศัย ออฟฟิศ โรงแรม คอมเพล็กซ์ เดินหน้าชงกรมโยธาฯปรับสีผังจากสีน้ำเงินเป็นแดงเพิ่มศักยภาพ

แหล่งข่าวระดับสูงจากการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า ขณะนี้การรถไฟฯได้ พิจารณาปรับแผนพัฒนาที่ดินทั้งหมด ตามที่คณะกรรมการ (บอร์ด รฟท.) มอบหมายเพื่อหารายได้เข้าองค์กรให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยเฉพาะ ที่ดินที่มีศักยภาพในเขตกรุงเทพมหานคร(กทม.) ที่มีอยู่ประมาณ 11 แปลง เนื้อที่ 1,300 ไร่ โดยได้เสนอของบประมาณ ปี 2553 ( ตุลาคม 2552 - กันยายน 2553) วงเงิน 8-9 ล้านบาท เพื่อจ้างบริษัทที่ปรึกษาศึกษาความเป็นไปได้ พร้อมทั้งออกแบบรายละเอียด ตามความเหมาะสมของทำเล และประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

"จากนั้น การรถไฟฯจะร่างทีโออาร์ (บันทึกข้อตกลงเบื้องต้น) เปิดให้เช่าระยะยาว 30ปี ซึ่ง เบื้องต้นได้กำหนดกรอบการพัฒนาให้เป็น ทั้งที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม คอมเพล็กซ์ เป็นต้น โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ ซึ่งประเมินว่าแต่ละแปลงจะมีมูลค่าเฉลี่ยกว่า 10,000 ล้านบาทขึ้นไป"แหล่งข่าวกล่าวและว่า

สำหรับรูปแบบการพัฒนาที่ดินนั้นการรถไฟฯ จะใช้วิธี ระดมทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) เพื่อนำเม็ดเงินมาลงทุนในโครงการดังกล่าว โดยเอกชนจะดำเนินการขายหน่วยลงทุนให้กับผู้ที่สนใจ โดยเฉพาะ ที่ดินแปลงใหญ่ที่ต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างมาก ได้แก่

1. ที่ดินซึ่งปัจจุบันเป็นบ้านพักของเจ้าหน้าที่การรถไฟฯ บริเวณกม.11 ถนนวิภาวดี-รังสิต จำนวน 425 ไร่ ที่ดิน
2. บริเวณสถานีรถไฟบางซื่อ ซึ่งมีที่ดินรัศมีโดยรอบ 600 ไร่
3. ที่ดินย่านมักกะสัน 100 ไร่
4. ที่ดินบริเวณสถานีแม่น้ำ ย่านพระรามสาม 200 ไร่


นอกจากนี้ ยังมีที่ดินแปลงเล็กที่มีศักยภาพอีกหลายแปลงที่สามารถเปิดประมูลได้ทันที ได้แก่ที่ดิน ย่านถนนรัชดาภิเษก เกือบ 10 แปลง เช่น

1. บริเวณ ถนนรัชดาภิเษก ตัดกับถนนวิภาวดี-รังสิต ด้านข้างขึ้นสะพานข้ามแยกรัชโยธิน หรือใกล้กับธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ จำนวน 3 แปลงเนื้อที่ 9 ไร่
2. ที่ดินแปลงที่ 34 ใกล้กับสถานีตำรวจพหลโยธิน 1 แปลง เนื้อที่ กว่า 1 ไร่
3. ที่ดินแปลงที่ 120 ติดกับโรงแรมดิเอมเมอรัล 1 แปลง
4. เนื้อที่กว่า1 ไร่ ที่ดินบริเวณถนนเทิดพระเกียรติ 2 แปลง 8 ไร่ ซึ่งอยู่บริเวณ จุดตัดระหว่างถนนรัชดาภิเษก กับถนนพระราม9 ย่านอาร์ซีเอ ของทั้งสองฝั่งถนน

ซึ่ง ขณะนี้ที่ดินทั้ง 2 แปลง มี เอกชนสนใจจำนวนมากกว่า 10 ราย ไม่ว่าจะเป็นสถานบริการอาบอบนวด ศูนย์ประชุม ฯ

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า สำหรับผลตอบแทนนั้นการรถไฟฯได้กำหนด เพดานขั้นต่ำของรายได้ ที่จะได้รับ ไว้ที่ 42% ของ มูลค่าที่ดิน ซึ่งเป็นไปตามระเบียบการรถไฟฯ ฉบับที่ 129 (เช่า 30 ปี) แยกเป็นค่าธรรมเนียมจากการจัดประโยชน์ 30 % ส่วนสัดส่วนที่เหลือจะกระจายเป็นค่าเช่า ซึ่งผู้ประมูล อาจตั้งราคาผลตอบแทนให้การรถไฟฯสูงกว่าที่ตั้งไว้42% ได้ หากใครให้ผลตอบแทนที่ดีก็ได้ที่ดินไป โดยมีเงื่อนไขว่า พื้นที่พัฒนา จะต้องมีขนาดตั้งแต่ 4,500 ตารางเมตรขึ้นไป ส่วนความสูงไม่จำกัด และหากมีมูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท จะต้องเข้าพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ร่วมทุน พ.ศ. 2535 ขณะเดียวกันการรถไฟฯได้เสนอกรมโยธาธิการและผังเมืองเพื่อขอปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละแปลง จาก พื้นที่สีน้ำเงิน (ที่ดินประเภทใช้ในกิจการหน่วยงานราชการ) เป็นพื้นที่สีแดง(ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม)