การรถไฟฯ เปิดประมูลที่แปลงใหม่

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2372 06 พ.ย. - 08 พ.ย. 2551

การรถไฟฯชงบอร์ดไฟเขียวเปิดประมูลที่ดินแปลง 5 ทำเลงามย่านพหลโยธิน 7.93 ไร่ ตรงข้ามประตูใหญ่ตลาดนัดจตุจักร เล็งเปิดให้เอกชนเช่า 30 ปี ตั้งเงื่อนไขให้เสนอค่าเช่าจัดประโยชน์ปีแรกไม่ต่ำกว่า 648 บาท/ตารางเมตร/ปี จากนั้นจะปรับเพิ่มปีละ 5% พร้อมกำหนดกรอบให้เอกชนไล่ผู้บุกรุกเองด้วย คาดออกประกาศเชิญชวนได้เดือนนี้


นายอิทธิพล ปภาวสิทธิ์ รองผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ด้านบริหารทรัพย์สิน เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ได้เตรียมที่จะเสนอขออนุมัติจากคณะกรรมการการรถไฟฯ (บอร์ด) เพื่อดำเนินการออกประกาศเชิญชวนให้เอกชน หรือผู้ที่สนใจเสนอโครงการพัฒนาที่ดินบริเวณย่านพหลโยธิน แปลง 5 ซึ่งขณะนี้กำลังร่างกรอบข้อกำหนด (ทีโออาร์) อยู่ คาดว่าจะแล้วเสร็จ พร้อมขออนุมัติและออกประกาศเชิญชวนได้ภายในเดือนพฤศจิกายนนี้


ด้านแหล่งข่าวระดับสูงรายหนึ่ง จากการรถไฟฯ กล่าวถึงรายละเอียดว่า การรถไฟฯ ได้พิจารณาแล้วและเห็นว่าพื้นที่บริเวณดังกล่าว ตั้งแต่ที่มีการประชุมคณะกรรมการการรถไฟฯ กรณีพิเศษ เมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม 2542 ซึ่งอนุมัติให้กระทรวงมหาดไทย เช่าที่ดินแปลง 5 ย่านพหลโยธิน เพื่อจัดทำโครงการตลาดเกษตรกร 76 จังหวัด และลานจอดรถ และภายหลังได้มีการเปลี่ยนแปลงให้องค์การตลาด กระทรวงมหาดไทย เป็นผู้ดำเนินการเช่าแทนนั้น จนถึงปัจจุบันเป็นเวลา 9 ปีเศษ แต่ก็ยังไม่ได้ข้อยุติแต่อย่างใด และเห็นว่าองค์การตลาดฯ ไม่ได้มีเจตนาในการดำเนินการจริงตามที่ขอเช่าพื้นที่มา


ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าแม้จะมีการร่วมหารือกับการรถไฟฯ หลายครั้งแล้ว แต่องค์การตลาดฯ ก็ยังไม่ยอมรับเงื่อนไขการเช่าที่ดินที่การรถไฟฯ แจ้งให้ทราบ กลับพยายามที่จะต่อรองเรื่อง ผลตอบแทน อายุสัญญาเช่า และการให้เอกชนเข้ามาร่วมในการดำเนินการอยู่ตลอดเวลา ทำให้การรถไฟฯ ขาดโอกาสในการหารายได้ในพื้นที่ข้างต้น ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่ตรงข้ามประตูใหญ่ของตลาดนัดจตุจักร มีศักยภาพในเชิงธุรกิจสูง


ดังนั้น เพื่อให้ได้รับประโยชน์ได้เต็มศักยภาพของพื้นที่ และเป็นการหารายได้มาชดเชยการขาดสภาพคล่องทางการเงิน อีกทั้งเพื่อเป็นการป้องกันผู้บุกรุกเข้าไปใช้ประโยชน์ในพื้นที่ การรถไฟฯ จึงได้เสนอขออนุมัติจากบอร์ด เพื่อบอกเลิกสัญญาเช่าต่อองค์การตลาดฯ เช่า และขอนำพื้นที่บริเวณดังกล่าว ออกให้เช่าเพื่อเสนอโครงการพัฒนา โดยออกประกาศเชิญชวน ตามเงื่อนไขที่การรถไฟฯ กำหนด และเมื่อได้ผู้ชนะการประมูลแล้ว การรถไฟฯ จะรายงานให้บอร์ดพิจารณาอนุมัติ ก่อนลงนามในสัญญาต่อไป ทั้งนี้องค์การตลาดฯ สามารถเข้าร่วมประมูลได้ด้วย เพียงแต่ต้องเสนอเงื่อนไขให้เหมาะสม


แหล่งข่าวรายเดิมกล่าวต่อว่า สำหรับเงื่อนไขที่การรถไฟฯ กำหนดนั้น มีรายละเอียดคือ การรถไฟฯ จะนำราคาที่ดินที่เคยได้รับประโยชน์สูงสุด จากการแข่งขันเสนอราคาในบริเวณข้างเคียง คือ ตารางวาละ 162,500 บาท มาเป็นฐานในส่วนของการคิดอัตราผลตอบแทน ส่วนราคาที่ดินจะคิดตามราคาจริงคือ ตารางวาละ 50,000 บาท


สำหรับพื้นที่ที่จะเปิดให้เช่า นั้น จะมีขนาดพื้นที่ 12,680 ตารางเมตร หรือ 7.93 ไร่ ซึ่งผู้เสนอราคาต้องเสนอราคาค่าธรรมเนียมสำหรับการจัดประโยชน์ ขั้นต่ำไม่น้อยกว่าตารางเมตรละ 5,284 บาท เป็นเงินค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ไม่น้อยกว่า 67,007,460.00 บาท, มีกำหนดอายุสัญญาเช่าที่ดินเพื่อจัดประโยชน์ 30 ปี โดยให้เสนอค่าเช่าเพื่อดำเนินการจัดประโยชน์ตามพื้นที่ ปีแรกขั้นต่ำไม่น้อยกว่าตารางเมตรละ 648.38 บาท/ปี เป็นเงินค่าเช่าไม่น้อยกว่าปีละ 8,221,459.00 บาท (ไม่รวมค่าภาษีฯ) และจะมีอัตราเพิ่มปีละ 5%


นอกจากนั้นแล้ว ยังมีกำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างอาคาร และสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ให้แล้วเสร็จภายใน 4 ปี นับแต่วันที่ลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน โดยในปีที่ 1 จะปลอดการชำระค่าเช่า ปีที่ 2 จะคิด 25% ของค่าเช่าที่ดินเพื่อจัดหาประโยชน์ในปีแรกตามที่ผู้เสนอราคาเสนอ ส่วนปีที่ 3 จะคิด 50% ของค่าเช่าที่ดินเพื่อจัดหาประโยชน์ในปีตามที่ผู้เสนอราคาเสนอ และสำหรับปีที่ 4 จะคิด 75% ของค่าเช่าที่ดินเพื่อจัดหาประโยชน์ในปีแรกตามที่ผู้เสนอราคาเสนอ


แหล่งข่าวรายเดิมกล่าวเพิ่มเติมอีกว่า การรถไฟฯ ยังกำหนดเงื่อนไขให้ผู้สนใจเสนอโครงการพัฒนาที่ดินเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ พร้อมที่จอดรถ และระบบสาธารณูปโภค เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ให้เชื่อมต่อกับของเดิมที่มีอยู่ และเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดด้วย ทั้งนี้มูลค่าของโครงการต้องไม่เกิน 550 ล้านบาท ซึ่งจะต้องส่งแบบให้การรถไฟฯ ตรวจสอบ และเห็นชอบก่อน โดยสิ่งปลูกสร้างจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของการรถไฟฯ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง


ทั้งนี้มีเงื่อนไขด้วยว่า ผู้เสนอโครงการต้องเป็นนิติบุคคลที่มีทุนจดทะเบียนเต็มจำนวน ไม่น้อยกว่า 100 ล้านบาท และต้องมีสถาบันการเงินสนับสนุนเงินในการดำเนินการตามโครงการข้างต้น ไม่น้อยกว่า 275 ล้านบาท หรือคิดเป็น 50% ของมูลค่าโครงการ ในกรณีที่มีผู้บุกรุกในพื้นที่ผู้ที่ได้รับสิทธิการเช่าต้องดำเนินการกับผู้บุกรุกที่อยู่ในพื้นที่เช่า โดยเสียค่าใช้จ่ายเองด้วย